所以，只要物業服務不要太差，滿意度達到一定的水平，比如說75分以上，物業就不太可能被更換。

原物業公司是港股的上市公司，市值在50-100億港幣，物業綜合實力排名前TOP15。

表面上看上去不錯，但是我們小區的服務水平是不及格的。

(資料圖)

我相信他們肯定也有服務做得好的項目，但是服務不好的項目會導致物業的口碑在當地受到很大的影響，甚至可能影響新樓盤的銷售。

這幾年物業公司過于追求規模（也許是為了迎合資本市場），每年都有大手筆的收并購，如果服務水平跟不上，這些新增的項目很可能會得而復失。

另一個問題就是開發商交付項目的品質。

業主不滿意的點一方面是物業本身的服務能力，另一方面是樓盤的維護問題，比如說電梯時常出現運行、外立面掉落、過道墻體粉刷脫落。

對于業主來說，我們關注的是小區整體的居住舒適度，開發商遺留的問題也是物業應該要解決的問題。

前面也提到過，比如業主滿意度達到75分以上，物業就比較難被更換，這個分數應該是開發商交付質量乘以物業管理水平。

比如，開發商交付質量為80分，那么物業提供的服務就要達到90分以上，開發商交付質量達到90分，物業服務做到80分以上，業主也能接受。

如果開發商交付質量和物業服務都達到90分以上，那就是非常好的居住體驗了。

大部分的開發商都有自己的物業公司，開發商和物業要么是母子公司，要么是兄弟公司。

所以我們看到物業的主營業務里，會有不少的關聯交易，包括新樓盤的前介服務、銷售案場管理、保潔開荒、新房銷售代理、車位租售等等。

這次更換物業，前物業手上還有部分車位沒有賣完，因此在離開前打折出售。

我也趁機購買了一個車位，購買合同分兩份：一份是購買車位的合同，和開發商簽訂；一份是車位交易服務的協議，和物業簽訂。

我計算了下，以這次打折后價格來計算，物業的毛利率是25%，以一年前高位的價格計算，物業代理車位的毛利率在50%左右。

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